房地产企业以房抵债案例法律分析报告

四川省建筑机械化工程有限公司（以下简称“建机工程公司”）与成都紫杰投资管理有限公司（以下简称“紫杰投资公司”）之间的执行异议之诉，涉及大邑银都房地产开发有限公司（以下简称“大邑银都公司”）开发的“邑都上城”项目中的房屋抵债问题。建机工程公司作为该项目的施工方，与大邑银都公司之间存在工程款拖欠。为解决债务问题，双方同意以房抵债，将特定房屋用于抵偿工程款。

紫杰投资公司作为大邑银都公司的债权人，因借款合同纠纷对大邑银都公司名下的房产申请了财产保全。建机工程公司对此提出执行异议，认为其对抵债房屋享有优先受偿权。该案经历了一审、二审及再审过程。

1、工程价款优先受偿权
根据《民法典》第八百零七条（原《中华人民共和国合同法》第二百八十六条），承包人对建设工程价款享有优先受偿权。承包人可在发包人逾期不支付工程款时，可以与发包人协议将工程折价或请求人民法院依法将该工程拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建机工程公司在法定期限内通过与大邑银都公司协商，达成以房抵债协议，视为有效行使了工程价款优先受偿权。

2、以房抵债协议的法律地位
建机工程公司与大邑银都公司签订的以房抵债协议实质上是将工程价款优先受偿权转化为对特定房屋的物权期待权。协议虽未立即办理产权变更登记，但基于大邑银都公司的债务清偿责任及建机工程公司的优先受偿权，该协议具有法律效力。

3、能否排除强制执行的考量
最高人民法院的再审判决指出，建机工程公司的工程价款优先受偿权优先于紫杰投资公司的普通债权，因此，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行要求。